“为什么人流量这么多，我的生意却不好?”“为什么有些商铺我拿着钱也租不到?”“为什么我的商铺位置不好，房租却比位置好的更高?”尤其是第二个和第三个问题，靠努力是永远也解决不了的。
开餐饮店选址注意的问题
“为什么人流量这么多，我的生意却不好?”“为什么有些商铺我拿着钱也租不到?”“为什么我的商铺位置不好，房租却比位置好的更高?”尤其是第二个和第三个问题，靠努力是永远也解决不了的。
有时候，不懂游戏的玩法，一开始你就输了。
为什么人流量这么多，你的生意却不好?
在选址的时候，很多初次创业的朋友都会进入一个误区 ，就是分不清楚人流跟客流的概念。
有创业者问我，我当初在选址的时候，这个地方门口的人流是很大的，可为什么开业之后，营业额总是上不去? 持续营销也没有用。这就是我们经常走进的一个误区，把人流跟客流混为一谈。
很多商铺经常说，我们门前的人流量很大，有两万到三万，但大家记好，这是人流 ，只有真正进到店里消费的目标客户，才能算得上客流 。举个例子，我们在火车站附近开一个咖啡厅，火车站的人流非常大，但这些人流要么不会驻足，要么消费很低，这就叫做“有人流无客流”。如果是在飞机场，人流量到客流量的转化率就会非常高，在这里人流就约等于客流了。
所以我们选址的时候一定要记得观察，我们的目标顾客，在门前经过的人流里占比多少。所以在选址的时候我们一定要记住“客流”这个概念，不要被人流的假象所蒙蔽。
为什么有些商铺你永远也租不到?
有些创业者认为选址很重要，就想找一个位置比较好一点的商铺，贵一点也没有关系，以后再赚回来嘛。可发现找来找去都是一些位置比较次的铺子，好的商铺似乎总是看不到招租。那么这些好铺子 都哪里去了呢?
那我们首先就要明白，商场里的商铺一般分为四大类，分别是一类商铺、二类商铺、三类商铺和四类商铺。
一类商铺是最好的商铺，这种商铺是不会在外面渠道散发的，一般为餐饮圈的一些高层人群中间分享，在一些有能量的大佬 手里。
二类商铺是最好位置旁边的一些次类位置，这些位置一般是留给一些大品牌 来用的，比如肯德基、麦当劳、必胜客。这些品牌是用来带动商场的品牌知名度。
刚才我们说了，一类商铺给大佬，二类商铺给品牌，那么大家就想了，是不是三类商铺我们就可以拿到了呢?其实不是的。三类商铺在公开渠道上仍然见不到 。三类商铺是招商部完成业绩的一个筹码，所以会被他们拿到一些半公开渠道去发散，这些渠道去招商的都是一些中小型的品牌，价格非常高。
所以一类、二类、三类商铺我们都接触不到，能拿到的就只有四类商铺了 。这就是有些铺子你有钱也拿不到的原因，因为它是在你看不到的地方流通的，你有钱也找不到地方去租。
什么叫四类商铺呢?就是商场边边角角的位置，和非主路线，和非大流量的暗面的一些商铺。招商部在完成任务，把一类、二类、三类商铺都租出去了以后，会把剩下的这些不好的铺子，通过一些渠道，比如招商平台，招商广告，或者朋友介绍，租给像我们这样的小白。对于招商部来说，这属于他们额外的一个利润，而对于我们来说，这是我们最容易得到的，但位置又次，价格又高。
为什么我的商铺位置不好，房租却更高?
有些创业者租到位置并不好的四类商铺，可是房租却非常之高，很多人认为这个地方本来租金就好，毕竟大品牌都选择了这里。其实不是。
我们现在就来揭穿一些商业运作 的方法，地产和品牌是怎么联手把你的房租“涨”起来的。
刚才我们说到，一类商铺给大佬，二类商铺给品牌，那么为什么品牌选不到最好的铺子还愿意进来呢?因为二类商铺租金非常的便宜 。
便宜到什么程度呢?据我所知，一些大型品牌在很多二三线城市很强势的时候，他进驻一家商场甚至是免费 的。即使不免费，租金也有很大幅度的优惠，优惠期也很长，比如肯德基麦当劳。
招商部为什么要这么做呢?因为他们发现一个很有意思的现象，创业者没有选址经验的时候，就会找标杆 ，跟着标杆企业选址。而标杆企业，就是肯德基麦当劳外婆家们。在新手创业者看来，这些大品牌的选址能力是很强的，他既然进驻，就说明这个商圈是很强的，所以我跟进的时候没有风险。而跟进的时候给你的四类商铺价格又很高，你可能会想，位置这么偏，房租都这么高，这个地方果然是寸土寸金。
其实这就有点类似房地产和知名餐饮联手做的一个“局”。知名品牌以非常低或者0租金拿到位置较好的二类商铺，而其他人就跟着进来了，这时候招商部就会给你位置不好的四类商铺，房租也非常高，就是因为你没有选址经验，容易被二类商铺的品牌所迷惑。
四类商铺房租这么高，你可能会想，可能二类一类房租更高，其实不是，四类商铺房租高是因为招商部要拿你的高价格去补贴 二类商铺的低房租。
比如一个大品牌在二类商铺的价格是每平方米每天5 块钱，而我们在他旁边的四类商铺，位置没有它好，地段没有它好，也不处在人流上风口，但我们的价格可能是15 块钱，为什么呢?因为这层商铺的均价是10块，要用你的租金去弥补 二类商铺给人家免掉租金的那部分，平衡收支。
所以开餐厅选址，我们要面临的坑太多了。假如我们在不知道玩法的情况下，加入一个四类商铺，开业以后你很快就会面临两个问题 ，一个是房租过高，一个是客流太少，那我们基本上就没有盈利的可能性 了。这就是为什么一些商场人气很高，有很多大品牌，可一些餐厅仍然破产。
那怎么办呢?有两 个办法。一个就是我们知道了这些内幕以后，尽量去相应的渠道商去找铺子，因为我们已经知道，我们找铺子的那些公开渠道上，实际上是没有好铺子的;第二个就是可以选择加盟，因为加盟品牌的品牌号召力可以帮你字商场里以很低的价格拿到好铺子，如果品牌足够低的话，你是可以享受“二类商铺”的待遇的。
