开客栈民宿的人大部分都是很有情怀的，从而忽略了民宿客栈也是门生意，谁也没天生想着亏钱吧。情怀先放到边上不谈，毕竟想开客栈的人都怀揣着一份。今天重点说说干货，说说想开民宿应该怎么做。
一、选址
民宿客栈是一门实体生意，虽然内容跟酒店有点差异，但是本质还是酒店。所以，李首富的那句话永远没错：地段、地段、地段。想清楚，你的客源是哪里人，他们从哪里来，如何到你的民宿客栈：飞机还是火车还是自驾?周边停车方便吗?自驾游比例越来越多?周边吃饭方便吗?80/90是消费主力，往往都拖家带口的?
好多人开民宿客栈是开在景区、古镇里面，这样客源挺多，但是压力也巨大，意味着租金非常高，接手的话还有比不小的转手费。
我的思路：在景区、古镇隔壁开，离古镇几分钟，租金便宜，好多没有转手费，而且可以免费停车。毕竟网络发达了，好多人都是通过网上预订。客源方面虽然没有景区、古镇里的多，已经足够了，毕竟还要讲点情怀的，一个安静的民宿更匹配有情怀的人。
二、装修和装修的定位
装修的前提条件是你要想清楚，你的客源是谁，他们要的是什么，你未来的定价标准是什么?
1、我的思路：千万不要做每个间夜300元以下的客栈。
先申明，这只是一个经营思路哈，没有贬低的意味。
300元以上的客人普遍素质高很多，容易沟通，客栈的损坏会较少，也不会有大量的浪费。且300元以上，意味着消费力不错，有更多的附加生意可以做。这样在有限的实体范围里可以产生更高的效益。更重要的是淡季的时候，真正去玩的一定是有钱有闲的人，中高端客栈是这些客户的首选。旺季就更不担心客源了哈，多贵都有人住，当然了旺季适当涨一点是可以的，不能太过分了，以免影响口碑。
2、价格的上限是多少?
我的思路：调查下你的店址周边的其他民宿价格体系，到路上观察观察，看看开车来的车牌都是哪里的，大致的车价是多少。知道了客栈的定价了，然后计算下数字：客栈价格 * 房间数 *天数 * 预计50%的入住率 * 12个月，一年大致的房费就算出来了。计算下自己的资金情况和预计多久收回成本，这样大概其就能倒推出客栈需要的总费用。
3、硬装和软装
一个有点特色的酒店，基本上硬装和软装费用是1：1，另外装修费用预留10-15%的超支空间。具体装修的事情比较复杂，一定要亲自去盯，然后不断调整。
民宿装修要盯紧几个地方:
(1) 洗手间排水要快要好、要有点坡度，以免有臭味有积水，这个好多酒店都做得不好，啥情怀当洗手间有臭味的时候，瞬间所有的满意度都没有了。
我的客栈就刻意做了2个化粪池，让房间里的污物快速流到最近的化粪池，避免异味。
地漏要选好的，我的客栈就是选的纯铜的地漏，挺贵的，但是一次性投入而已，未来减少有异味的隐患。
(2)房间漏水。客栈经营的时间长了，好多客栈都会出现漏水，就是装修时防水做得不太好。所以这块我们家在做的时候要求做双层防水。
(3)装修网络配套要好。好的电视机、好的网络wifi。大家已经离不开网络了，一个好的网络会让人舒服很多的。
(4)木质结构的房子千万千万要做好隔音，要不以后麻烦超级超级大。你去古城里木质的房子住一晚上你就明白了，有时候隔壁打呼噜都听的很清楚，钢筋水泥的隔音效果好。
总之啦，千万千万盯紧装修，要不以后会悔恨的，我们就是盯紧了，发现了太多太多的细节问题，能够得以及时的更改，要不在以后的经营过程中隐患极多。
(6)预留足够的电源插口，预留公区的洗手间(还有淋浴设施，店内工作人员是可以洗澡的)，预留多盖几个小的工人房(会请很多住店的工人的)。
(7)软装方面要注意下，选用的所有灯具都要考虑用节能灯，要不等开业了看到电费很高的时候你就来不及了。注意性价比，有些可有可无的采购，问下你的设计师能不能去掉。什么都买，什么都想好的，如果还给自己找个理由：贵就贵点，我是做情怀，那铁定超出预算。
三、经营
不要想着民宿是你一个人啥都做了，那样自己不仅忙的半死，服务也上不去，就更别谈睡到自然醒，喝喝茶的情怀了。客栈是门需要各个方面都做细致的生意。不是花点钱开起来就了事了，开起来才是刚刚开始。
建议：真想做个赚钱的客栈，那就花6个月以上的时间先去别人的客栈打打工。你会少走很多弯路的。不仅了解清楚客源从哪里来，日常有哪些需求，更重要是了解了客栈日常经营里的林林总总的问题。下面说说经营的事情。
(1)人员
一般10个房间的房间，最好请1个阿姨打扫卫生，1个杂工，1个厨师做饭，3个管家提供一对一管家服务，帮客人安排行程和接机，床单被褥等等都是外包给专门做酒店清洗的，这是比较正常的运营体系。
(2)管理
6-7个员工，且员工会有流失，就要涉及人员管理和招聘。要做各种财务报表，要做采购预算。完全就是个小企业了。
(3)扩大收入来源
民宿如果仅仅做客人住宿，那样服务也提不上去，基本也会亏损。民宿应该额外提供：餐厅点餐、旅游服务、代购服务、包车服务等等。
旅游景点一般餐饮都很贵，所以提供餐厅点菜，干净卫生，价格又便宜，客人满意度高，还有额外的收益。
管家服务会给客人安排行程和帮客人代购物品、包车服务，所有都是客人自愿的。
而且提供的都是当地挑选的品质好的。这样不仅提供了好的服务还有点额外的收益。
四、网络推广
用好互联网的推广平台，加大跟OTA之间的合作。
OTA的合作不能简单的上线就不管了，要多跟OTA的地方经理多沟通，多参与他们的活动。比如有的OTA偶尔会搞抽奖活动，免费入住一晚，我们都积极参与。中奖的客人不仅会帮我们传播，客房是免费住，但是其他方面客栈还是有收益的，总的来说一举多得。
五、做好口碑经营
(1) 这里才是重点，客人从下飞机接机开始，就要把每个细节都服务好，务求客人的满意。
一定要把管家培训好，对客人的所有需求都能及时的处理，让客人快速的熟悉这个陌生的城市。携程等OTA平台上的点评一定要及时跟进。
(2) 店内推广，因为有管家服务，对于服务满意的客人，会让管家提醒客人，帮我们在网络平台上给个好评，微信朋友圈里帮我们转发下。大部分的客人都会乐意帮忙的。所以，只要服务做好，口碑会越来越正向的。
六、开源节流-精细化运营
这个题有点大哈，单独抽出来讲，但是即使是一家民宿客栈，也要考虑这块。前提是财务报表一定要统计的详细。从开业开始，抓出大头的支出，考虑优化。
(1) 餐饮
客栈早餐是免费的：自己包的包子、小米粥、紫薯、玉米、鸡蛋、酸味米线等等。
还有6-7个员工都是包吃住的。这意味着餐饮有很大一块支出费用：1-2万一个月的支出。
所以呢雇了一个大厨(注意，只有一个大厨)，毕竟客栈餐厅比较小，餐饮不是主业。
跟大厨一起优化菜品，支持午餐、晚餐在店内点菜，结合住宿是高端的，所以推出的菜品味道、色相都要足够好，菜单也要精致，价格方面比外面专门的餐饮便宜一点，主推私房菜的概念，这样性价比就非常高了，利润也起来了。客人也愿意点菜，点完菜也是惊喜，大部分的评价都是在景区竟然吃到味道这么好、这么干净卫生、这么性价比高的菜。
效果：餐饮的营业收入正好覆盖了早餐、员工的饮食、大厨的工资。实现了盈亏平衡。
客人满意度还很高，毕竟没指望这里赚钱，这里也要讲情怀嘛，让人家吃住都满意。
(2) 水电
水费消耗不多，基本都是洗澡的，没法过多去节省。当然了，如果条件允许，可以打口井，这样水费会节省很多。
电费：这里要注意了，电费可是大头，一方面在装修时要考虑用节能灯，更多是经营时的细节注意，很多客栈为了复古都采用的是钥匙开门或者高端点的密码锁。亲，千万千万不要这么做。建议只要是开酒店，插卡取电就好了，情怀也比不上每个月节省的那么多的钱啊。
(3) 采购
日常会采购非常多的客房用品，这里稍微节省下就是一大笔开支啊。
高端客栈一定要注意用品一定要考究：床上用品、洗漱用品、拖鞋等等，都要挑选好的。还比如浴袍吧，挑选的时候直接买的是最好的，从一个门外汉到弄明白了这个行业多少支*多少支是什么意思，挑选的是柔韧度最好的。客房用品一定要把情怀体现出来，即使贵一点也要用好一点的，让客人觉得满意，增加口碑传播。毕竟不是只开几天客栈，是要长期做的，品质越好也越不容易坏啊，对吧?
(4) 车费
有些民宿客栈入住2个晚上以上都是免费接机的。一个月车辆的油费都有4000-5000了。之前都是管家直接充值。后面统一去加油站办了2张储值卡。不仅每升便宜一毛钱，也杜绝了弄虚作假的隐患。
