访谈过很多民宿经营者，有人在开到第三家店时感叹，如果时光倒流，回到开第一家店的时候，可以省下40%的投入。
为什么在进行民宿投资时总是会多花?
因为这个世界上没有一个人是专业开民宿的，民宿老板过去的职业可能是白领、个体商户、经理人等，他们带着美好的想象进入这个行业，在投资之前却没有进行合理的测算，以至于花的很多钱都是浪费。
经营民宿想要盈利，最基本的常识就是收入大于成本。
每间房每天的成本=(年租金+转让费/剩余年份+装修折旧+水电+人工+用品布草)/365天
平均每间房每天的实际收入(RevPAR)=ADR(平均客单价)×入住率(OCC)
当民宿老板投资时，搞不清楚这些数据的关系，往往会导致过度投资，甚至亏损。
01 选址时的高低组合
投资一家民宿，一般第一步就是选址，除了自己有物业的，大部分老板会选择租房民宿的生意从本质上来讲就是把房子长租下来，再做短租，赚的是长租成本和短租售价之间的差额。
我们按照长租租金的高低和短租售价的高低，划分出四个象限，如下：
以上海浦东新区的区域为例：
第一象限“长租低、短租高”——川沙地区
川沙地区位于上海的东部郊区，通勤不是很便利，上班租房的人较少，所以房屋长租的价格并不高;但是因为靠近迪士尼度假区以及浦东国际机场，民宿和酒店的ADR(客单价)却很高，是一个典型的“长租低、短租高”区域 ，非常适合做民宿生意，投资回报率高。
第二象限“长租高、短租高”——陆家嘴商圈
陆家嘴是著名的金融中心，大小企业林立，上班族租住需求高、房源少，长租房价高，同时区域内坐落着上海的地标建筑“东方明珠”，毗邻外滩，都是游客们必去之地，因而也具有“短租”售价高的特点。
此区域虽不如第一象限回报率高，但经营得好，ADR可以更高，因而也可以做。
第三象限“长租低、短租低”——南汇地区
南汇地区同大部分地方一样，既非商业中心，也无旅游资源，因而长租和短租的价格都不高，属于“双低”组合，不宜投入过多。
为什么不应在低-低的区域做过多的投资?
因为装修成本不会因租金低而随之降低，售价不会因为装修投入高而涨高太多，如果在此区域投入过多资金，比如花费1000万在南汇装修一家民宿，一定会亏本，因为这里只能承载较低的售价，除非可遇不可求，成为网红爆款。
第四象限“长租高、短租低”——暂无样本
生意的禁区，在这个区域开店的，基本是脑子瓦特了 。
再来看全国
大理洱海地区，最开始的时候“长租低、短租高”，非常适合进场，后来随着热度上升，长租的租金也跟着水涨船高了，变成了“长租高、短租高”，生意也还能做，但现在因为政策的原因基本上是“长租零，短租零”(投资也需关注政策风险);
西塘古镇，对比全国来看属于“长租低，短租低”的区域，建议民宿经营者在投资时注意回报比;
桂林阳朔洋人街，属于“长租中，短租中”的区域，而靠近漓江的兴坪，因为景色特别，有“长租低，短租高”的特点，近期因为新建了高铁站，交通更便利，很快将会成为“长租高、短租高”的区域。
综上，选址是民宿投资中重要的一环，掌握高低组合的规律，避免进入生意的禁区。
02 定价的黄金曲线
很多老板在做生意的时候，只考虑售价和租金，却忽略了入住率的问题。
平均每间房每天的实际收入(RevPAR)=ADR(平均客单价)×入住率(OCC)
想要增加收入，是不是房价越高越好?当然不是，高房价可能意味着低入住率;
那么怎样才能知道合适的售价要多少才合适呢?
其实房价和入住率之间是有规律可循的，如果我们把全国各个城市客栈经营者的房价和入住率统计出来，根据统计计算，就能得到每个城市民宿定价的“黄金曲线”。
丽江入住率和房价的统计关系【数据来自云掌柜18年度数据报告】
如果一家民宿的(房价，入住率)点，在黄金曲线以下，说明入住率已经低于该城市的中位水平了，如果曲线斜率大，这时需要适当调低价格，降价马上会有提高入住率的效果;
如果斜率比较小，降价的帮助可能不大，那问题可能出在渠道管理、接待等方面，此时就不要盲目地降价，而是要选择在线营销优化或代运营的方式，找专业的团队来进行运作，帮助提升RevPAR。
如果一家民宿经营得很不错，(房价、入住率)的点高于黄金曲线，回报很可观，按照经验再投资第二家，可能就会扑街，因为第一家店的生意不在曲线上，不具有规律性、可复制性。因此第二家店进行投资测算时，回归到曲线上才是安全的选择，甚至要按照低于曲线的值进行测算。
所以这条民宿投资决策的黄金曲线对民宿投资非常有参考价值，指导老板科学定价和更准确地制定回报目标。
03 降低装修成本
每间房每天的成本=(年租金+转让费/剩余年份+装修折旧+水电+人工+易耗品等)/365天
再来看有这些成本中有哪些可以节省下来。
首先当确定好了位置之后，年租金以及转让费可变动的范围就并不是很大了;
易耗品用得越多，说明生意越好，并且高质量的易耗品，可以提升客人入住体验，也没有必要节省;
人工可以节省一部分，但也不会节省太多，该付的工资还是要付;
但是可以从装修成本上下手。
降低装修成本并不是说花钱越少越好，而是花最合理的钱，打造最佳的居住体验;
一般消费者并不会因为老板在装修上花了高价，而接受高的房价，消费者不关注经营者的成本，只在意体验。
比如装修投入1000万，却只有600万的效果，你以为可以用卖1000元，但消费者却认为只值600元，高于消费者预期的价格，必然带来低的入住率。
好的民宿设计，处处都是细节，单说一个小小的卫生间，设计得好就不堵不臭，设计得不好，就返潮发霉。没有开过民宿的设计师，都是纸上谈兵，可能拍照很好看，但住进去体验却很差。
江浙一带某民宿，有非常漂亮的套间，设计师为了美观，卫生间做了半封闭的设计，好看但无法隔绝气味。客厅离卫生间距离也不远，气味一出来，里面方便的客人和外面喝茶聊天的朋友，都觉得很尴尬。
装修还分为硬装和软装，软装的折旧是最快的，5年折完;
硬装寿命长一些，理论上按照10年来规划，损坏时只做小的维修即可;
但很多人在做硬装时，因为情怀、缺乏经验等原因，会做很多无效的设计，有可能会很快过时，或者频繁损坏，就要去重新进行硬装，这就导致装修成本上升、亏钱。
所以装修要软硬搭配，并且能够经得起时间的考验。
这就需要设计师有多年民宿装修实操的经验，没有开过民宿的设计师，都是纸上谈兵。
04 总结
如果要准备开一家民宿，首先根据“高低组合”规律进行选址，然后研究透彻该城市的黄金曲线，去选择价格定位，对应的当地的入住率是什么样的水平，经过测算，回报能达到多少，再去倒推装修成本应该在什么样的范围，自己的资金能承受多少的转让费。
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选址和装修完成后，投入的资本回报，大致是什么样的水平，已经定了百分之七八十，如果运营做得好，还能有所提升。
一般来说如果(年毛利/一次性支出)>35%，就是健康的生意。
这就是民宿生意的本质。
